Kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhit ile arsa sahibi arasında, arsa sahibinin arsasına karşılık olarak müteahhidin arsa sahibine bağımsız bölüm yapmayı üstlendiği, arsa sahibinin de müteahhide arsa payını devretme borcuna girdiği karşılıklı, iki tarafa borç yükleyen, karma nitelikli bir sözleşme olarak tanımlanmaktadır.

Sözleşmenin niteliği hususunda farklı değerlendirmeler olmakla birlikte yüksek mahkeme kararlarında sözleşmenin trampa niteliği üzerinde durulmuştur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve taraf iradelerini yansıtması bir geçerlilik şartıdır. Ancak taraflar arasında, notere gitmeksizin yapılan sözleşmeye istinaden tarafların yükümlülüklerini yerine getirmesi, artık yapılan işin geri alınamayacak noktaya gelmesi durumunda ise sırf sözleşmenin noterde yapılmamış olması sebebiyle geçersizliğini ileri sürmenin iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem de “yap-sat” olarak tabir edilen sözleşme ile temelden ya da projeden daire alan kişilerin özellikle “iskan ruhsatı” alma ve “iskan harcı ödeme” hususlarını hüküm altına almaları gerekir.

Bu çerçevede “anahtar teslimi” sözleşmenin yapılması tek başına yeterli değildir. Sözleşmede yükleniciye inşa edilecek taşınmaza ilişkin iskan harcını yatırarak iskan ruhsatını alarak, kat mülkiyetine geçilmiş olarak teslim etme yükümlülüğü getirilmesi gerekir.

Ülkemizde hem kat karşılığı inşaat işlerinde hem de müteahhitten, temelden ya da projeden satın alınan bağımsız bölümlerin iskan ruhsatının müteahhit tarafından alınmaması, kat irtifakı tapusu ile dairelerin teslim edilmesi nedeniyle çok sayıda uyuşmazlık meydana gelmiş, bu sebeple hem arsa sahipleri hem de müteahhitlerden daire alan kişiler mağdur olmuştur. İşte yasa koyucu arsa sahiplerinin ve daire satın alanların bu mağduriyetlerini giderebilmek amacıyla İmar Kanunu’nda yapılan bir değişiklikle, kurumlara olan borçları nedeniyle müteahhit tarafından iskan ruhsatının alınmaması durumunda müteahhit olmayan daire sahipleri tarafından iskan ruhsatı alınması hususunda müracaatta bulunulabileceği hükmünü getirmiştir.

Uygulamada yaşanan sorunlara bir nebze de olsa çözüm getiren bu uygulamaya rağmen arsa sahiplerinin ve projeden daire satın alan müşterilerin özellikle iskan ruhsatı ve kat mülkiyetine geçme hususuna sözleşmenin temel bir şartı olarak sözleşmede yer vermeleri ileride ortaya çıkabilecek sorunların çözümü için elzemdir.

Hem kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hem de projeden daire satım sözleşmesinin teknik birçok hususu da içermesi nedeniyle ileride ortaya çıkabilecek sorunların çözümü için sözleşmeler hazırlanırken hukuki bir yardım almak tarafların lehinedir.

Avukat Gökhan TOZOĞLU

Konya Barosu

Yararlanılan Kaynaklar:

1. Hasan ERMAN, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Der Yayınları

2. Nezih SÜTCÜ, Uygulamada ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, Seçkin Yayınları, Ankara, 2013

3. Hüseyin AKDAŞ, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Sözleşme Taraflarının Vergi Yükümlülükleri