TARIM ARAZİLERİNİN TOPLULAŞTIRILMASI ve ÇÖZÜM YOLLARI

  • Giriş :

Son dönemde ülkemizde çiftçilikle uğraşan vatandaşlarımızın karşılaşmış oldukları arazi toplulaştırma işlemlerinin dayanağını 5403 sayılı toprak kullanımı ve arazi koruma kanunu’nun 17. maddesi oluşturmaktadır.Bu madde atfı gereğince 29/07/22009 tarihinde Bakanlar kurulunca 2009/15154 karar sayısı ile çıkarılan Toprak arazilerinin korunması, kullanılması ve arazi toplulaştırılmasına ilişkin tüzük resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.Toplulaştırma işlemleri kadastrosu yapılmış arazilere uygulanmaktadır.Ancak belirlenen toplulaştırma alanı içerisinde bir kısım alanın kadastro paftalarının yenilenmesi gerekiyorsa, bu yerlerin kadastro veya yenileme işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce öncelikle yapılarak ve ya yaptırılarak toplulaştıra işlemlerine uygun hale getirilir.

Arazi toplulaştırması isteğe bağlı toplulaştırma ve maliklerin muvafakati aranmaksızın proje bazında arazi toplulaştırması  olmak üzere iki şekilde yapılmaktadır.

  • İsteğe Bağlı Toplulaştırma :

İsteğe bağlı toplulaştırma Arazinin rasyonel kullanımını sağlamak amacıyla parsel büyüklüklerinin optimum ölçülerde oluşması için toplulaştırma istenen arazinin yarısından çoğuna malik olan ve sayıca toplulaştırma istenen arazinin maliklerinden yarısından fazlasını oluşturanların muvafakati ile Bakanlar Kurulu kararı ile yapılmaktadır.

  • Maliklerin Muvafakati Aranmaksızın Proje Bazında Arazi Toplulaştırması:

Yine Arazinin rasyonel kullanımını sağlamak amacıyla parsel büyüklüklerinin en elverişli ölçülerde oluşması için istek olmasa dahi Bakanlığın ve Kurulların talebi üzerine kamu yararı gözetilerek Bakanlar Kurulu kararı ile arazi toplulaştırma proje sahası belirlenir ve uygulanır.

Görüldüğü gibi her iki toplulaştırma yöntemi de Bakanlar Kurulu kararı ile yapılmaktadır.Bakanlar Kurulu’nun bu kararı toplulaştırma ve diğer işlemler yönünden kamu yararı kararı sayılmaktadır.Uygulamada ise isteğe bağlı toplulaştırma işlemlerine öncelik tanınmaktadır. Bakanlar Kurulu kararından sonra Toplulaştırma projesinin arazi çalışmalarına başlanacağı, mahalli ekim mevsiminden en az otuz gün önce yerel imkanlarla duyurulur.

  • Toplulaştırmaya Yönelik Hazırlık İşlemleri :
  • Arazi malikleri ile ön görüşme yapılması ve muvafakat alınması :

Toplulaştırma işlemlerinin başlangıcında tüzük gereği proje birimince, proje alanı içinde bulunan arazi malikleri ile yerel yönetim temsilcilerinin katıldıkları bir toplantı düzenlenerek proje ile ilgili olarak kamu ve bireysel yararlara yönelik istekler saptanır. Projeye giren işler ayrıntılı olarak açıklanır. Toplulaştırma alanı; mülkiyet, toprak koruma, arazi bozulması, tarımsal sulama, ekolojik yapı ve diğer tarla içi geliştirme hizmetleri yönünden incelenerek proje kapsamına girecek işler belirlenir. Toplantıda alınan kararlar ve yapılacak işler yerel imkanlarla duyurulur.

  • Tapu Siciline Şerh Konulması :

Arazi toplulaştırılması yapılmasına ilişkin karar verilen yerlerdeki parsellere ilişkin toplulaştırma sahasına girdiğine dair şerh konulması, proje idarelerinin isteği üzerine Bakanlık veya valilik tarafından tapu sicil müdürlüklerinden talep edilir ve tapu siciline bu şerh eklenir.Bu şerh eklendikten sonra toplulaştırma işlemi bitinceye kadar taşınmazlar üzerinde ki her türlü devir, temlik, ipotek ve satış vaadi, ifraz ve taksim, ayni ve şahsi haklar ile şerh işlemleri proje idaresinin talebi üzerine bakanlık veya valiliklerin izni ile yapılabilir.

Herhangi bir şekilde dava konusu edilmiş taşınmazlara ilişkin toplulaştırma işlemlerine başlandıktan sonra devam eden davanın mahkemesine toplulaştırma işlemine başlandığı ve tapuya şerh konulduğu hususu bildirilir.

Toplulaştırma işleminden sonra araziyi satın alan malik önceki malikin kabul etmiş olduğu bütün taahhütleri kabul etmiş sayılır.

  • Toplulaştırma Alanlarında Alınacak Önlemler :

Proje birimince uygulamayı geciktirmemek için 3 yılı geçmemek üzere arazilerde yapılacak bitkisel üretimin  tür ve çeşidi çiftçilerinde görüşü alınarak belirlenir.Belirlenen bu liste yerel imkanlarla duyurulur.Ancak belirlenen ürünlere riayet edilmemesi uygulama konusunda her hangi bir gecikmeye neden olmaz.

Erozyon tehlikesi bulunan alanlarda bitki örtüsünün korunması ve geliştirilmesi için doğal dengeyi   bozmamak kaydıyla proje idaresi tarafından gerekli tedbirler alınır.Meyve ağaçları ve meyvesiz ağaçlar ile geniş çalı topluluklarının korunması esastır.

  • Toplulaştırma İşlemleri :

Yukarıda belirlenen hazırlık işlemleri tamamlandıktan sonra toplulaştırma işlemleri yapılacak alanda bulunan taşınmazları derecelendirmek üzere tüzük gereği arazi derecelendirme komisyonu kurulur.Ancak Parsellerin yerlerinin değiştirilmesine maliklerinin yazılı olarak muvafakat vermeleri durumunda arazi derecelendirme komisyonu oluşturulmasına gerek yoktur.

  • Arazi Derecelendirme Komisyonunun Kurulması :

Arazi derecelendirme komisyonu proje idaresinde belirlenecek başkan dahil proje biriminden 3 asil bir yedek üye, köylerde köy muhtarının belirleyeceği bir asıl bir yedek üye, belediyelerde belediye başkanının belirleyeceği konusunda uzman bir asil bir yedek üye, il özel idarelerinde valinin belirleyeceği bir asil bir yedek üye, olmak üzere 6 asil 3 yedek üyeden oluşur.Proje birimi başkanı komisyona başkanlık eder.Arazi derecelendirme komisyonu çoğunluk sağlanarak toplanır ve karar oy çokluğu ile alınır.Eşitlik halinde karar başkanın taraf olduğu yönde alınır.

  • Arazi Derecelendirmesi ve İlanı :

Arazi derecelendirme komisyonu tarafından, toplulaştırma alanında bulunan araziler, aynı değerde yeni arazi verilebilmesi amacıyla proje birimince yapılan veya yaptırılan ve toprağın kalıcı ve değişken özelliklerini belirleyen toprak ve verimlilik etütleri, yerleşim yerlerine veya işletme merkezlerine uzaklığı ve arazinin diğer özellikleri göz önüne alınarak derecelendirilir. Buna göre derecelendirme katsayıları belirlenir. Belirlenen katsayılar kadastral parsel alanları ile çarpılarak parsellerin birim cinsinden değerleri elde edilir. Bulunan bu değer üzerinden yeni parselasyon yapılır.Arazi değerlendirmesi yapılırken arazi üzerinde ki sabit tesisler dikkate alınmaz.

Komisyonca belirlenen derecelendirme raporları muhtarlık ve belediyece uygun görülecek yerde 15 günlük süre ile askıya çıkartılır.Arazi malikleri derecelendirmeye ilişkin itirazlarını ilan bitim süresinden itibaren 15  gün içerisinde arazi derecelendirme komisyonuna yazılı olarak yapabilirler.Arazi derecelendirme komisyonu yapılan itirazları 15 gün içerisinde karara bağlayarak ilgililere yazılı olarak bildirip, yeniden askıya çıkararak 15 gün boyunca ilan eder.Arazi sahibi ve ya diğer ilgililer yine ilan süresinin bitiminden itibaren 15  gün içerisinde proje idaresine itirazda bulunabilirler.Proje idaresi 30 gün içerisinde itirazı karara bağlar.İdarenin bu kararı kesin olup verilen karar ilgilere yazılı olarak tebliğ edilir.Süresi içerisinde itiraz edilmeyen arazi derecelendirmeleri kesinleşir.

  • Ortak Kullanım ve Kamu Tesisleri :
  • Toplulaştırmaya tabi tutulan arazilerden %10’nu aşmamak üzere ortak kullanım payı kesilebilir.Bu ortak kullanım payı parselizasyon öncesinde belirlenir ve kesilen pay için maliklere ücret ödenmez.Ancak ortak kullanım payları üzerinde kalan taşınmazlara proje idarelerince kamulaştırma işlemi yapılabilir.Toplulaştırma proje alanında baraj, yol, sulama ve tahliye kanalları, elektrik iletim tesisleri ve diğer tesislerin sadece bu alana hizmet eden ayrıntıları için gerekli olan arazi öncelikle ortak katılım payından karşılanır. Bu yolla karşılanamayan arazi, Hazine arazilerinden veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan arazilerden, bunların yeterli olmadığı durumlarda gerçek ve tüzel kişilerden anlaşma veya kamulaştırma yoluyla karşılanabilir.
  • Ortak kullanım alanları dışında kalan kamu ait karayolları, demiryolları, havaalanları, elektrik iletim tesisleri, barajlar, göletler ve buna benzer kamu yatırımları için gerekli olan alan, varsa ortak katılım payı için kesilen miktardan bedeli ödenerek karşılanır, yoksa Hazine arazilerinden, Hazine arazilerinin yeterli olmadığı veya bulunmadığı yerlerde ise ilgili idarelerce belirlenecek usul ve esaslar dahilinde fiziki tesislerin yapılacağı alana bağlı kalınmaksızın gerçek ve tüzel kişilerinden anlaşma yoluyla karşılanabilir. Bu araziler fiziki tesislerin yapılacağı yere kaydırılır.Uygulama sırasında tescil dışında fazla gelen miktar hazine adına tescil edilir.

Tüm bu işlemler tamamlandıktan sonra son aşama olan parsellerin düzenlenmesi aşamasına geçilir.

  • Toplulaştırma İşlemlerinin Tamamlanması (Parsellerin Yeniden Düzenlenmesi) :

Proje idaresince yukarıda belirtilen aşamalardan sonra çevre ve doğanın korunup, iyileştirilmesi hususuda nazara alarak aşağıda belirtilecek olan kıstaslara göre proje alanının yeniden düzenlenmesini yapılır veya yaptırılır.

  • Yeni blokların oluşturulmasında, yerleşim birimleri arasındaki mevcut veya yeni düzenlenecek kadastral sınır, mevcut yol, kanal, tesis ve projeleri ile topoğrafik yapı dikkate alınır.
  • Maliklerin istekleri de dikkate alınarak parsellerin arazi derecelendirmedeki hakedişlerden azami yüzde on ortak katılım payı düşüldükten sonra kalan miktarın toplamına eşit değerdeki alan, mümkünse tek parsel olarak tercih sırasına göre verilir.
  • Maliklere ait şerhli ve takyitli, parçalı ve hisseli araziler, bu halleriyle yeni parsellere taşınarak toplulaştırılır.
  • Sabit tesisler ile çevre ve doğaya görünüm güzelliği veren arazi, yapı ve tesisler eski maliklerine verilecek şekilde parsel planlaması yapılır. Ancak mal sahibinin birden fazla bu özellikte sabit tesisi var ise malikin bunlardan birinin etrafındaki toplulaştırma isteği dikkate alınır.
  • Proje alanında birden fazla yerleşim birimleri arasındaki alan değişikliklerine ilişkin kadastral sınır değişiklikleri, ilgili mevzuat hükümlerine göre yapılır.
  • Dikili tarım arazileri ile seraların olduğu alanlar gerektiğinde kendi içinde toplulaştırmaya konu olur. Bu yerlerde parsel büyüklükleri yörenin ihtiyaçlarına göre belirlenir.
  • Kamu kuruluşlarınca tesis edilmiş olan irtifak hakları, uygulama sonucu oluşacak yeni parsellere maliklerin muvafakatı alınmadan ve bedel ödenmeden aktarılır.
  • Çayır ve meralar, toplulaştırmaya dahil edilerek mümkün olduğunca sulama, tahliye ve yol sisteminden faydalandırılır.
  • Proje sahasındaki sabit tesislerin tescilleri yapılmış olsun ya da olmasın tüm dokümanları ilgili kişi ve kuruluşlardan temin edilerek bunlardan yerleri değiştirilemeyecek olanların mevcut durumları korunur.
  • Yeni parselasyon planlarının askıya çıkarılması ve onaylanması

Arazi derecelendirmeleri nazara alınarak proje idaresince yapılan yada yaptırılan yeni parselizasyon planları ve yeni mülkiyet lisiteleri mahalinde 15 gün süre ile askıya çıkartılır.Arazi malikleri ve diğer ilgililer ilan süresinin bitiminden itibaren 15 gün içerisinde proje idaresine itiraz edebilirler, bu itirazlar en geç 30 gün içerisinde karara bağlanır. eni parselasyon planı ve yeni mülkiyet listeleri Bakanlığın onayı ile kesinleşir.Maliklerin ve ilgililerin bu konuda dava hakları saklıdır. Kesinleşen parselasyon planına uygun olarak yeni parseller hak sahiplerine dağıtılır. Bu konuda doğabilecek anlaşmazlıklar yeni duruma göre sonuçlandırılır.

Anlaşmazlıkların parselasyon planının onayından sonra sonuçlanması halinde, ilave alan ihtiyacı öncelikle tahsisli arazilerden, mümkün olmaması durumunda kamulaştırma bedeli ödenerek karşılanır. Fazla arazi verilmiş fazla miktar için rayiç bedeli malikten talep edilir. Malik, bu bedeli ödemekten imtina ederse, fazla miktar köy tüzel kişiliği adına hisseli olarak tescil edilir.

  • Diğer Hususlar
  • Kamu Arazilerinin ve Yeterli Büyüklükte Olmayan Arazilerin Durumu :

Toplulaştırma sahası içerisine giren devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan ve hazinenin özel mülkiyetinde olan ve toplulaştırma amacına hizmet edebilecek kamu tarım arazileri Bakanlığın talebine istinaden vasfına ve mevcut kullanım şekline bakılmaksızın Maliye Bakanlığınca Bakanlığa tahsis edilir.Bu araziler Ekonomik ölçekte, yaşayabilir ve gelişebilir tarım işletmeleri oluşturmak için tarım arazisi bulunmayan veya yetersiz olan çiftçilere, tarımsal işletme kurabilmeleri veya mevcut olanı geliştirmeleri amacıyla, toplulaştırma kapsamında Bakanlıkça bedeli mukabilinde dağıtılabilir.

Yeterli büyüklükte olmayan tarımsal arazilerinin gerektiğinde kamulaştırılabilmesi için 5403 Sayılı kanun ile bu kanun kapsamında değerlendirilmek üzere bakanlığa yetki verilmiştir. Toplulaştırma uygulamalarında, tahsisli araziler ile birlikte bu araziler kullanılarak yeter büyüklükte yeni parseller oluşturulur ve bu parseller; arazisi kamulaştırılan veya yeter büyüklükte tarım arazisi olmayan yöre çiftçilerine öncelikli olmak üzere rayiç bedeli üzerinden ve Bakanlıkça belirlenecek usûl ve esaslara göre Maliye Bakanlığı tarafından doğrudan satılır. Bu amaçla yapılan kamulaştırma ve satımlara konu olan işlemler ve düzenlenen kâğıtlar Katma Değer Vergisi hariç her türlü vergi, resim, harç ve yukarıda bahsi geçen katkı payından sorumlu değildir.

  • GENEL DEĞERLENDİRME :

Teori üzerinde bir çok faydayı sağlayabilecek olan toplulaştırma işlemlerinin pratiğe konulmasında hakkaniyet kıstası birinci öncelik olmalıdır.Mevcut tarım arazilerinin içerisinde bulunduğu durum nazara alındığında  kanunda ve tüzükte belirtilen işlemlerin yapılabilmesinde bir çok fiziki engeller ile karşılaşılacağı açıktır.Bu işlemleri yapacak olan kurum ve kuruluşların oldukça dikkatli davranması gerekmektedir.Çiftçilerimizin ise değerlendirmelerini iyi yapıp haksızlığa uğradıklarını düşündükleri durumlarda belirtilen sürelerde itirazlarını yapmaları, davalarını ikame etmeleri gerekmektedir.Aksi halde dikkatsizlik üzerine yanlış ve haksız işlemeler neticesinde hak kayıpları yaşanabilecektir.

 

G&C Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

Av. Caner ÇOBAN